Retour sur la réunion Malakoff et Moi du 19/05/2016 (2/3) : Pour l’attribution des HLM, il faut un système de scoring

Même si la fin de la réunion a été terrible, à cause d’un débat faussé sur la baisse des dotations d’Etat, il faut quand même signaler que d’autres points importants ont été évoqués.

 

L’une des questions qui a été évoqué a été l’attribution des HLM.
Nous avons eu le droit au témoignage de deux personnes, visiblement en situation financière difficile, expliquant qu’ils attendaient toujours une place en HLM.
Mieux, Monsieur Cormier, adjoint à l’urbanisme et président de l’office HLM de Malakoff, n’avait toujours pas répondu.

 

La question a d’ailleurs été évoquée dans le film.

 

Il est donc normal de s’y intéresser.

 

Pour ma part, je suis pour la construction d’HLM.

C’est un outil de mixité sociale.

En dessous de 20%, on fait un ghetto de riche.

Mais il faut aussi rappeler que trop faire d’HLM, c’est condamnable.

C’est faire des ghettos de pauvre.

Un bon nombre d’HLM est entre 20% et 40%.

 

Malakoff, étant certes dans la limite haute, a un nombre correct d’HLM.
Notre taux de HLM joue d’ailleurs dans la réussite de Malakoff, à savoir le vivre ensemble et la mixité sociale.

 

Néanmoins, il convient de rappeler une évidence :

L’HLM est pour loger les personnes en difficulté.

L’HLM, c’est la collectivité qui paye pour loger des personnes qui ne pourrait pas, s’il n’y avait pas d’HLM, se loger.

 

L’HLM sert à corriger les effets pervers et à loger les gens qui ne peuvent pas se loger dans le privé.

 

Du coup, il y a une sélection, normale, pour savoir qui peut loger.

Il y a une concurrence.

La concurrence est généralement acceptée si elle se fait sur des bases justes et transparentes.

 

C’est pour ça qu’il  serait souhaitable d’organiser un système de points ou de « scoring » pour attribuer les HLM.

Un système de point permettrait de savoir où l’on en est et pourquoi une demande est rejetée ou en attente.

Ce système de point dépendrait surtout de la situation, de la possibilité de payer le loyer…

 

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’à un instant donné, une personne peut avoir besoin d’un HLM.

Mais sa situation peut évoluer ce qui fait que plus tard, une personne peut loger dans le privé.

 

Il faut donc organiser un roulement dans le parc HLM.

L’OPHM et Le rapport Miilos (2008-2012) (4/7) : Les attributions

On a parlé de la sociologie, il est temps de parler de l’attribution.

Evidemment, ces deux notions n’ont rien à voir.

Dans la sociologie, on regarde qui habite déjà dans le parc HLM. Dans l’attribution, on s’intéresse à la façon dont on sélectionne les nouveaux arrivants.

 

Selon le rapport, on avait en 2011 2734 dossiers actifs dont 1 323 demandes nouvelles ou renouvelées.

On avait également la répartition suivante :

	Préfet	Commune	Conseil général	Conseil régional	CIL	Employeur	Autres	Office	Total
Nombre de logement	1 139	631	42	8	635	3	9	1 428	3895
% du total des logements	29,24%	16,20%	1,08%	0,21%	16,30%	0,08%	0,23%	36,66%	100%

 

Et une répartition par public qui est la suivante (CAL : commission d’attribution des logements):

Année	Nombre de CAL	Nombre de dossiers examinés	Nombre de refus	Nombre d’attributions	Objectifs accords collectifs	Attributions accords collectifs	Attribution DALO	Attribution DALO 1%
2011	10	479	7	249	25	40	10	nc
2010	10	506	36	167	22	nc	5	nc
2009	7	406	37	189	20	32		nc
2008	6	270	17	135	16	53		0

 

D’ailleurs, dans le rapport, on peut lire :

Les objectifs de l’office en termes de relogement de candidats relevant de l’accord collectif départemental sont remplis, comme l’atteste le tableau ci –dessous [En fait, ici, ci-dessus].

Néanmoins, le rapport fait deux critiques.

La première, c’est de faire de la préférence municipale.

L’OPHM favorise d’abord les gens habitants à Malakoff, où à défaut, y travaillant.

Or, c’est totalement illégal, et c’est considéré comme une forme de discrimination.

D’ailleurs, on peut lire :

Or, l’article R.441-2-1 du CCH pose le principe selon lequel aucune condition de résidence préalable ne peut être opposée au demandeur. Ce principe a été confirmé par une décision de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE) du 12 mars 2007.

La HALDE rappelle également que le fait d’attribuer un logement social au titre du 1 % dans le cadre d’une convention de réservation ne dispense par l’organisme HLM de respecter la règle précitée.

 

Ensuite, la CAL ne propose pas la règle de 3 candidatures imposées (Article R.441-3).

On peut lire :

Les réservataires ne proposent pas toujours trois dossiers de candidature par attribution à réaliser. En 2011. Notamment, 479 dossiers ont été soumis à la CAL pour 357 logements proposés, soit une moyenne de 1,3 dossier par logement.

 

Enfin, la CAL (commission d’attribution des logements) n’est pas constituée de façon règlementaire.

On peut lire :

L’article 3 édicte des contraintes de représentation pour les 6 administrateurs alors que l’article R 44 1-9 du CCH énonce des contraintes de représentation pour un seul de ces six membres: « L’un des membres a la qualité de représentant des locataires »;

Et de continuer par :

Par ailleurs, le règlement intérieur de la CAL ne fa it pas mention du représentant « des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’ingénierie sociale, financière et technique prévue à l’article L.365·3 » désigné dans les conditions prévues par décret, » prévu avec voix consultative à l’article R.44 1-9 du CCH. L’office n’a pas effectué de démarches visant à occuper cette représentation à titre consultatif.

L’OPHM et Le rapport Miilos (2008-2012) (3/7) : La sociologie

Le rapport Miilos (Mission interministériel d’inspection du logement social) donne aussi une indication sur la sociologie des gens occupant les HLM de Malakoff.

 

	% De familles monoparentales	% de ménages 3 enfants ou plus	Taux de revenus inférieur à 20% des plafonds	Taux de revenus inférieur à 60% des plafonds	Taux de revenus supérieurs à 100% des plafonds	% de bénéficiaire d’une aide au logement (APL ou AL)
Malakoff OPS 2012	14,15%	5,78%	13,52%	59,69	9,06%	26,10%
Malakoff OPS 2009	13,72%	6,07%	18,03%	68,82%	5,20%	26,70%
Ile de France 2009	19,40%	11,90%	17,40%	62,70%	8,00%	32,30%

 

D’un coup d’œil rapide, on observe que la population est moins sociale de 2012 à 2009.

Il y a certes plus de familles monoparentales (les femmes étant le plus touché par ce fléau), mais moins de ménages avec plus de 3 enfants.

Par ailleurs, les personnes ayant un revenu inférieur aux plafonds (de 20% ou de 60%) diminuent.

Le taux des personnes ayant un taux de revenus supérieurs à 100% des plafonds lui augmente.

 

Les bénéficiaires d’une aide au logement diminuent légèrement.

Pire, on est toujours en dessous des moyennes de la région IDF.

Dans sa réponse, l’OPHLM conteste que l’on puisse comparer les deux enquêtes (2009 et 2012) car elles ont été faites dans un contexte différent.

Et de continuer néanmoins par la réponse suivante:

Néanmoins, des résultats de l’enquête 2012, il ressort que 60% des locataires disposent de moins de 60% du plafond PLUS de référence pour vivre. Il nous semble qu’il s’agit d’un pourcentage important témoignant des difficultés financières que vivent une majorité des locataires de l’Office.

C’est un chiffre par ailleurs en phase avec un des objectifs de la CUS qui fixe à terme un taux de 55%. L’Office n’a pas vocation à concentrer les difficultés. Il a fait comme d’autres bailleurs, de la mixité sociale, une exigence de gestion propre à assurer le bien vivre ensemble.

Le rapport répond d’ailleurs :

Ce constat est donc bien le reflet de la volonté de l’office.

L’OPHM et Le rapport Miilos (2008-2012) (2/7) : Fonctionnement et management

Selon le rapport Miilos (Mission interministériel d’inspection du logement social) on apprend que Serge Cormier (1^er adjoint à l’urbanisme) préside l’OPHM (office public de l’habitat de Malakoff) depuis le 7 Juin 2001.

Il a été renouvelé le 18 Juin 2008 et il est composé de 23 administrateurs.

Afin de tenir compte des élections des représentants des locataires du 26 novembre 2010, une nouvelle composition a été adoptée le 7 décembre 2010.

Le conseil d’administration se réunit une moyenne de cinq fois par ans.

Le premier point mis en avant par le rapport est le contrat du DG.

La direction de l’OPH est assurée depuis Septembre 1995 par Monsieur Hurpeau.

Il a été nommé directeur de l’OPH par délibération du 9 Octobre 2008.

Le contrat du DG, signé le 15 Juillet 2009 n’a pas respecté les dispositions des anciens articles R-421-20-1 et R-421-21, à savoir un contrat approuvé par le CA et signé par le président et une rémunération fixée sur proposition du CA par le représentant de l’Etat dans le département du siège de l’office après avis du Trésorier Payeur Général puisque cette rémunération était inférieure au seuil fixé par les ministres.

Or on lit :

Or il n’en a rien été: le contrat a été signé entre le DG et le président et n’a fait l’objet d’une déclaration au CA que postérieurement à sa signature lors de sa réunion du 8 décembre 2009, suite à la demande de la trésorière principale. De plus la rémunération n’a pas été fixée par le représentant de l’Etat. L’article 4 du contrat mentionne une rémunération se décomposant en : une part forfaitaire, une part variable dont le montant et les modalités de versement seront à fixer annuellement par le Conseil d’administration en fonction de la réalisation des objectifs assignés au directeur général et une prime de fin d’année versée en Novembre de l’année considérée. Dans les faits, M.Hurpeau n’a pas touché de part variable.

De plus, le contrat du DG est un CDI, il est censé être lié à un détachement de 5 ans renouvelable.

Suite au décret n°2009-1218 du 12 Octobre 2009, un nouveau contrat a été signé le 14 Décembre 2009.

On y supprime les paragraphes « Indemnités de licenciement et de demandeur d’emploi» et convention de rupture, qui étaient sans objet (le DG a un statut de fonctionnaire).

– Il mentionne une part vari able au taux de 7,5 % n’excédant pas 15 % de la part forfaitaire conforme aux textes réglementaires. Cependant, la Miilos relève que cette part variable, dont le versement est mensualisé, a été perçue par anticipation dès le mois de janvier 2010. Ce qui n’a pas permis au CA de se positionner préalablement au versement sur la réalisation des objectifs conformément aux dispositions de l’article R. 421-20-1lI du CCH. En effet, ce n’est que lors de sa séance du 14 décembre 2011 que le CA a approuvé le montant de la part variable attribué au DG, en fonction de la réalisation des objectifs qui lui avaient été fixés au titre de l’année 2010. La clause prévoyant la mensualisation de la part variable, qui conduit l’office à verser celle-ci au DG avant son approbation par le CA, n’est donc pas conforme à la réglementation.

Par ailleurs, bien que le CA se soit prononcé chaque année sur les objectifs du DG, l’office n’a pas été en mesure de présenter les notifications au DG par le président du CA des objectifs et indicateurs de la part variable contrairement aux dispositions de l’article R. 421-20 III du CCH.

Des avantages annexes à la rémunération ne sont pas conformes à la réglementation qui donne un caractère strictement limitatif à ceux-ci, Or, il a été constaté que:

– l’article 3.2 relatif à la protection sociale, mentionne :  » Monsieur Michel HURPEAU bénéficiera des avantages suivants: La prise en charge des cotisations patronales à des régimes collectifs de prévoyance et de retraite complémentaire prévus par un accord collectif conclu au sein de l’office ». Cette stipulation est contraire à l’article R.42 1-20-1 du CCH qui autorise cette prise en charge uniquement lorsque le directeur général n’est pas un fonctionnaire en position de détachement.

– l’article 6.2 modifié relatif au licenciement, prévoit que  » Les frais d’expertise et de déplacements éventuels relatifs à la procédure [de licenciement] sont à la charge de l’Office » ; ce qui est irrégulier.

L’office doit mettre le contrat de son DG en conformité avec la réglementation en supprimant les clauses irrégulières.

 

Le second point mis en avant par le rapport est la gestion des gardiens.

Jusqu’à l’année 2010 incluse, les fiches de paye des gardiens sous statut de la fonction publique territoriale ne comprenaient pas les montants du salaire en nature correspondant au logement de fonction.

Ce point n’a été corrigé qu’en Janvier 2011.

De plus, on lit :

La direction de la Vie Locative est chargée de la gestion locative et du logement. Au sein de cette direction, le service logement est en sous-effectif ; en effet il compte six personnes, dont la responsable du service et un technicien en charge de l’état des lieux d’entrée et de sortie des logements. Un personnel en longue maladie n’est pas remplacé.

Le troisième point est un cloisonnement entre service.

On peut lire :

La gestion du logement après le départ du locataire (état des lieux, remise en état des logements vacants, décompte définitif du locataire) concerne trois services pourtant interdépendants (le service Logement, pour les états des lieux entrant et sortant, le service Entretien Maintenance pour la remise en état des lieux et le service de la Gestion Locative pour la facturation des éventuelles indemnités locatives), mais entre lesquels un cloisonnement important a été constaté. De ce fait, des délais importants ont été constatés: plus d’un an pour la remise en état des logements, deux ans pour l’établissement des soldes de tout compte (notamment le remboursement du dépôt de garantie) aux locataires sortants (200 dossiers sont en attente de traitement au moment du contrôle). De même les indemnités locatives ne sont pas systématiquement facturées aux locataires sortants.

Le cloisonnement se traduit par une absence de concertation et une mauvaise circulation des informations entre ces services. 11 a ainsi été relevé la non transmission ou la transmission tardive de documents, la prise en compte ou la non prise en compte de ces documents, et l’absence de contrôle.

Il existe des procédures mais certaines sont appliquées partiellement (logements vacants, traitement des réclamations …).

Enfin, le rapport pointe le système informatique insuffisant.

On a une absence de comptabilité analytique, une base de patrimoine à améliorer, l’impossibilité d’extraire les informations sur les impayés et aucune gestion des stocks.

L’OPHM et Le rapport Miilos (2008-2012) (1/7) : Généralités

Après l’épisode de la VLM (Volière à loyer modéré, voir ici et ici), l’OPHM (Office public de l’habitat de Malakoff) fait encore parler de lui dans le rapport Miilos (Mission interministériel d’inspection du logement social).

Dans le résumer, on peut lire beaucoup de points noirs.

Dans les points positifs, il est noté que :

• Le patrimoine est attractif.
• Qu’il y a une bonne gestion de proximité.

Dans les points faibles, on a par contre beaucoup de choses pointés dont :

• Un cloisonnement entre les services de l’OPHM
• La population de l’OPHM présente une caractéristique moins sociale qu’en 2009 et inférieure aux médianes régionales
• Surfaces corrigées inexactes
• La régularisation des charges est tardive, et le calcul des provisions n’est pas satisfaisant
• La provision pour gros entretien n’est pas calculée sur la base d’un plan pluriannuel de travaux et les provisions pour retraites sont manquantes
• Absence de plan pluriannuel
• La régulation des charges locatives est tardive, et le calcul n’est pas satisfaisant
• Le contrat du directeur général ne respecte pas la règlementation
• Le bail comporte une clause abusive et les annexes réglementaires aux contrats de location ne sont pas toujours fournies aux locataires
• Deux logements ont été attribués en dépassement aux ressources
• Les taux d’augmentation de loyer fixés par le conseil d’administration du 01/01/2011 sont irréguliers
• L’office HLM ne respecte pas les dispositions de l’article R. 127-1 du CCH concernant le gardiennage et la surveillance des immeubles de 100 logements ou plus

A lire également :

• Le site du monde
• Le site de la Vigie (ici et ici)

La réponse de la municipalité sur la VLM

Jean Emmanuel Paillon, élu divers centre, s’interroge dans sa tribune sur la VLM (volière à loyer modéré).

En fait, la réponse de la municipalité est dans le Malakoff info.

C’est juste qu’elle est écrite en tout petit sur la page suivante.

C’est vrai qu’un logement pour 2000 demandes, ce pas grand-chose.

Peut-être que tout est strictement légal.

En réalité, c’est d’abord une question d’image, de morale et de vertu.

C’est d’abord une question d’exemplarité.

Il est à rappeler, entre autre, que Montesquieu, dans l’esprit des lois, explique qu’une démocratie ne fonctionne que si les dirigeants sont vertueux.

Je reviendrais d’ailleurs prochainement sur ce point (j’ai commencé à lire il y a peu cet excellent ouvrage).

Il faut aussi noter que dans les années qui  vont suivre, les efforts demandés aux français seront importants pour relever le pays et sauver nos biens communs comme la sécurité sociale, l’éducation nationale, les retraites, le service public…

Si nos dirigeants ne montrent pas l’exemple, et en particulier nos députés et sénateurs, comment pourrons-nous demander aux français les sacrifices nécessaires pour redresser le pays ?

Pourquoi les députés et sénateurs ne remettent pas à plat leurs systèmes de retraites ?

Pourquoi tant d’opacité sur le financement d’un député ou d’un sénateur ?

Il est d’ailleurs fortement regrettable qu’en début de législature, l’amendement de Charles Amédée de Courson n’ait pas été approuvé.

Notons qu’il y a aussi l’attitude hypocrite du PS en ce qui concerne le non-cumul de mandats.

L’un des mauvais exemples est à côté de chez nous, à Clamart.

Pour en revenir à la VLM, c’est très simple.

Soit on peut en faire un logement, par exemple un logement étudiant. Je rappelle que l’on trouve dans le privé des logements de 13m² pour 530€ sur Malakoff. 25m², c’est acceptable pour un jeune qui doit acquérir son autonomie. Même si ce n’est pas beaucoup, c’est toujours ça de pris.

Soit c’est un local technique pour le service d’entretien, et dans ce cas-là, il est opportun de se demander si un habitant de l’immeuble, même si c’est l’adjoint au maire, est autorisé à déposer ses affaires.

D’ailleurs, je me demande si Jean Emmanuel Paillon a bien vu la cireuse qui est censé être stockée

(Il me précise qu’il y a des seaux et balais dans le local).

Ou alors c’est un local qui sert aux habitants, dans ce cas-là, tout est légal, mais espérons que l’élu en question ne soit pas le seul à en faire usage.

Si c’est bien la troisième hypothèse qui est la bonne, je me demande, en ce qui me concerne, pourquoi on parle de local technique et s’il n’y aurait pas mieux à faire que d’y mettre des encombrants même temporairement.

En plus : une capture d’écran du site seloger.com sur Malakoff.

Atelier Habiter du PLU (2/6):La question des HLM et des logements sociaux

La question des HLM et des logements sociaux s’est posée lors de l’atelier « Habiter » du PLU (plan local d’urbanisme).

Il convient d’avoir plusieurs points en tête.

Le premier est que l’HLM est un coût de fonctionnement pour la collectivité.

Je ne dis pas ça en mal. Je tiens juste à souligner un point évident.

D’autant que Malakoff est une ville particulièrement endetté.

 

La deuxième chose est de savoir qu’avec 1500€/mois, on ne peut loger qu’en HLM sur Malakoff. Je rappelle qu’il s’agit du salaire médian.

 

Le troisième point est de voir la question du point de vue de la mixité sociale.

Un taux trop important d’HLM est mauvais. Un taux trop important, en plus de généré de la pauvreté pour une ville et des difficultés financières génère une ghettoïsation de la ville. On fabrique un ghetto de pauvre.

Je pense à Bagneux et ses 70% d’HLM, à Sevran, ou en étant plus général au département 93.

Mais un taux trop bas d’HLM est mauvais aussi. On fait dans ce cas une ghettoïsation de riche.

Je pense à Neuilly sur Seine (bien  que nouveau maire, Jean Christophe Fromantin, fasse des efforts pour inverser la tendance. Problème: il a hérité d’une situation très dégradé, il n’a pas de réserve foncière, et le prix du foncier est élevé).

Il y a aussi une autre ville, où là, le maire doit être montré du doigt et où les habitants sont égoïstes, c’est Saint Maur.

 

Le bon taux est entre 20 et 40%.

 

A Malakoff, on est à 40% de HLM. Je pense que sur ce point Malakoff est un exemple. D’autant que les HLM sont répartis sur l’ensemble de la ville (voir carte).

A ce titre, sur notre table, on s’est posé la question d’augmenter ce taux.

Une forte majorité s’est prononcée pour un maintien pur et simple (il y avait une personne qui était pour l’augmentation).

Il va de soi que j’ai poussé pour un maintien pur et simple.

Malakoff participe à la politique permettant de loger les habitants qui ne peuvent pas l’être, et elle ne doit pas être la seule ville à le faire.

Notre ville est un exemple sur ce point.

 

Après, une autre question se pose: Y-a-t-il des solutions alternatives?

La première, qui n’est pas sortie de l’atelier, est le logement intermédiaire.

C’est entre autre la position portée par Jean Didier Berger (UMP) à Clamart.

Seulement voilà, à Malakoff, je pense que la SNI fait office de logement intermédiaire.

Or, avec 1500€/mois, en réalité, on ne loge pas à la SNI.

 

L’autre solution serait l’habitat participatif. Cette solution a été plusieurs fois mise en avant durant l’atelier.

Il s’agit d’aider un groupe d’individus à acheter un terrain. Ce groupe d’individus se charge de la construction et de la gestion de l’appartement. C’est collectif.

 

En tout cas, pour conclure, il est vrai que l’on ne peut pas loger tout le monde dans l’HLM (ça a un coût).

Il faudrait favoriser la mobilité dans les HLM.

Une personne qui avait besoin à un temps t d’un HLM n’en a peut-être forcément plus besoin à un temps t+1.

S’il s’agit d’un couple avec enfant, lorsque les enfants partent, ils n’ont peut-être plus besoin d’un grand HLM.

 

Pour finir, il est important, également, que le parc privé joue son rôle. Or le problème, c’est que le coût dans le privé est totalement dé-corrélé des revenus des ménages.

En ce qui me concerne, je souhaite un clash dans le marché de l’immobilier. Je n’en peux plus du « quand le bâtiment va tout va » alors que les gens qui travaillent et gagne un salaire plus que correct ne peuvent plus se loger décemment dans le privé.

Mais ça, c’est une autre histoire.

 

PLU et HLM

Le PLU (Plan local d’urbanisme) est lancé sur Malakoff et une autre question est posée en plus de la densification: quel taux d’HLM pour la commune?

Sur ce point, il faut avoir à l’esprit plusieurs aspects.

1. L’HLM a un coût de fonctionnement pour la collectivité. Je n’écris pas ça en mal, juste pour signaler un point important. Plus il y a de HLM, plus ça aura un coût de fonctionnement.
2. Beaucoup de gens ne peuvent pas loger en dehors des HLM. En particulier, avec un salaire de 1500€ (le salaire médian français), on est déjà éligible au HLM en IDF.
3. S’il y a trop d’HLM, on communautarise sa ville. On fait une ville de pauvre, avec peu de ressources. C’est par exemple le cas de Sevran. Pire, la ville a des difficultés au niveau des ressources.
4. Mais s’il n’y a pas d’HLM, on communautarise sa ville. On fait une ville de riche. Mieux, la ville n’aura pas trop d’effort à faire au niveau de ses ressources. C’est le cas de Neuilly-sur-Seine (A noter que le nouveau maire essaie d’inverser la tendance).
5. La mixité sociale doit être un objectif. Il faut brasser les populations. En particulier, une mixité sociale permet l’égalisation des conditions au sens de Tocqueville.

C’est pour ça que je pense que le taux d’HLM d’une ville doit être entre 20 et 40%.
Ainsi, chaque commune participe à l’effort qui consiste à loger ceux qui ne peuvent pas l’être dans le parc privé, tout en permettant une mixité sociale.

En ce qui concerne Malakoff, on est à 40% de logements sociaux.

C’est le chiffre parfait. Malakoff contribue (et c’est bien) à l’effort sur la politique du logement tout en gardant une vraie mixité sociale.
En fait, Malakoff a réussi sa mixité sociale.

Un bon point, qu’il ne faut pas changer.

A noter qu’il y a eu un débat sur le sujet entre le Parisien Libéral et moi-même sur le sujet.

• Privatisons les HLM, position du Parisien Libéral.
• Privatiser les HLM, idée criminelle selon moi-même.
• Mixité sociale et HLM par moi-même.
• La mixité sociale, personne n’en veut par le Parisien Libéral.
• La mixité sociale doit être l’objectif d’une politique municipale (et Malakoff est un exemple sur ce point) par moi-même.

La densification, un enjeu majeur

Si pour une ville de première couronne de la région parisienne il y a une chose importante, c’est la densification.
Effectivement, il est important de densifier et cela pour trois raisons.

 

La première est écologique. Une ville densifiée raisonnablement permet de limiter l’énergie utilisée et de faciliter les solutions de transport au détriment de la voiture.

 

La seconde est agricole. Les terres agricoles vont devenir une ressource rare, et la disparition d’une terre agricole est difficilement récupérable. Densifier permet de lutter contre l’étalement urbain. Cette raison va dans le sens du premier argument.

 

Enfin, il s’agit d’une raison économique. En pleine crise du logement, notamment à Paris et en proche banlieue, il est nécessaire de réduire le prix de l’immobilier (notamment dans la location). Pour cela, sur un  même territoire, il faut augmenter le nombre de logement. Conclusion: il faut densifier.

 

Alors, densifier à tout va?

 

Pas vraiment. Si on densifie trop, on fait une ville moche et horrible à vivre. On est dans une véritable contradiction (mais la politique, c’est de gérer des contradictions).

Il faut densifier pour des raisons économiques, agricoles et de développement durable, mais il ne faut pas densifier car sinon on fait une ville moche dans laquelle on ne veut pas vivre.

Tout est une question d’équilibre et comme le dit Serge Cormier, adjoint (PCF) à l’urbanisme à Malakoff, il faut densifier intelligemment.

 

A noter que contrairement à ce que l’on croit, les barres d’immeubles, qui sont généralement inhumaines et laides, n’est pas ce qui se fait de mieux pour densifier.

La meilleure densification est le Haussmann.

Mixité sociale et HLM

Il y a peu de temps, j’ai fait une réponse à un article du Parisien Libéral sur les HLM.

J’aimerai poursuivre la réponse sur ce sujet avec la mixité, et plus particulièrement la mixité sociale.

En dehors de l’aspect financier (car il faut bien signaler que le HLM a un coût pour la collectivité), je pense qu’il faut voir le problème du HLM en tant qu’instrument de la mixité sociale.

On part ici du principe que les personnes qui vivent en HLM sont des personnes qui ne peuvent pas faire autrement (bien que je conçoive que cette hypothèse est dans la pratique discutable).

 

Cet aspect est important, car ceux qui me lisent ont dû se rendre compte que je suis pour la mixité (sociale, économique, territoriale) et que j’ai dû écrire pleins d’articles pour fustiger la non-mixité territoriale et économique de Malakoff.

 

Je pense que l’on peut résumer ma pensée par « Trop d’HLM tue le HLM ».

 

Si le taux de HLM est trop bas, comme c’est le cas à Neuilly, on fabrique un Ghetto de riches. On n’a donc pas de mixité sociale.

Mais si on a trop d’HLM (comme c’est le cas à Bagneux avec 65%), on crée un ghetto de pauvre, d’ailleurs ça pose des problèmes de ressources pour la ville.

 

La mixité sociale est importante, il faut brasser la population, car cela favorise le vivre ensemble.

Par ailleurs, sur un ghetto social se colle généralement un ghetto scolaire.

 

Il est donc normal, car cela a un cout social et économique, de sanctionner les villes qui ne font pas de l’HLM. Il faudrait les sanctionner plus fortement si elles le font exprès (exemple de Saint Maur).

Il est normal que toutes les villes participent à l’effort dans un contexte où la situation du logement est dégradée.

Mais je pense qu’il faut également sanctionner les villes qui font trop d’HLM (exemple Bagneux), y compris financièrement. Elles représentent un danger social.

 

Pour ma part, le pourcentage d’HLM doit être compris dans une fourchette de 20-40%.

Malakoff, qui a 40% d’HLM, est dans la limite haute.